Как выбрать участок для строительства?

ВСЕВОЛОД ПЛЕНКИН: Земли делятся на две основных категории - земли населенных пунктов и земли сельхозназначения. 

Помимо этого, есть вид разрешенного использования земельного участка: 

• земля под садоводство, огородничество;
• дачное строительство;
• земля под личное подсобное хозяйство;
• земля под индивидуальное жилое строительство.

Если это земли населенных пунктов и ЛПХ, то существуют ограничения по строительству. 

С юридической точки зрения, наиболее выгодными для покупки являются земли населенных пунктов – или ИЖС, или ЛПХ, так как на них понятная процедура получения разрешения на строительство. На сегодняшний день она носит уведомительный характер. И нет никаких проблем с дальнейшей регистрацией.

Разрешение на строительство нужно получать перед началом строительства, оно снимает последующие риски, связанные с регистрацией этого объекта недвижимости.

Расположение сетей на участке. Если где-то по участку проходит газовая труба или стоит прямо на участке опора ЛЭП, такие участки лучше не покупать, потому что стоимость переноса этих сетей очень велика. Помимо этого, это трудоемкая процедура: необходимо найти собственника этих сетей и провести все действия по их переносу с участка. 

Геология и топография участка. Если участок располагается в болотистой местности, то перед установкой свай и фундамента, нужно провести дорогостоящую процедуру осушения этого участка.

АЛЕКСАНДР ХАРИСОВ: Далее, мы рассматриваем класс поселка: будет ли это коттеджный поселок, или это будет просто земля где-то в деревне. 

Основное отличие – наличие управляющей компании, будет ли кто-то следить за дорогами, будет ли кто-то заниматься охраной, будет ли кто-то заниматься организационными и другими вопросами в поселке. Хорошо, когда есть отдельная понятная структура, которая за адекватные деньги будет решать бытовые вопросы в поселке, например, вывоз мусора. 

Далее, мы рассматриваем инженерные сети, которые подходят к дому, такие, как электричество и газ. Электричество должно быть в любом случае, без его ни постройка дома, ни жизнь в нем невозможна. Что касается газа, тут нужно смотреть именно от того варианта дома, который будет в итоге – будет ли это дача, или дом для постоянного проживания; и от его размеров. К примеру, дом в 60-80 квадратных метров нет смысла отапливать газом, потому что это нецелесообразно. Стоимость котла и стоимость подключения газа будут окупаться около 8-9 лет. С другой стороны, если дом около 200-250 квадратных метров, то прогреть его электричеством будет достаточно сложно.

В коттеджном поселке электричество и газ могут быть проложены под землей. Это более эстетично, так как надземные коммуникации не будут портить внешний вид поселка. 

Далее, рассматриваем наличие асфальтированных дорог. Конечно, их наличие – это огромный плюс. 

ИРИНА ТИМОФЕЕВА: К нам в компанию приходят разные клиенты с разными участками. Бывают сложные участки, стесненные условия, когда заказчик хочет уместить на участке огромное количество функций и зон: там и водопад, там и огород, там и теплицы буквально на шести-семи сотках, которые остаются после постройки дома.

Бывают стесненные условия из-за небольшого участка. Бывает, что приходится делать сложный дренаж из-за того, что участок располагается в низкой точке.

Три совета, на что стоит обратить внимание при выборе участка под строительство:

1. Практический. Подбор участка желательно осуществлять, уже имея какое-то представление о будущей планировке дома и участка.
2. Технический. Наличие необходимых инженерных коммуникаций, которые будут подходить к будущему участку.
3. Эстетический. Подбирать участок в красивом природном месте, чтобы с каждой точки участка открывался красивый пейзаж.

АЛЕКСАНДР ХАРИСОВ: Далее, хотелось бы поговорить о характеристиках и расположении самого участка на примере двух участков в коттеджном поселке «Заповедник». На одном из участков имеется выход в лес, а также прямой выезд для спецтехники, снегохода, квадроцикла и т.п. Восемьдесят процентов насаждений на участке, конечно, будут вырубаться при строительстве.

Существуют определенные нормы по размещению фундамента будущего дома относительно деревьев, чтобы они не разрушали и не поднимали фундамент. Более того, когда мы делаем фундамент или бурим сваи, мы так же нарушаем корневую систему деревьев, и они со временем начинают погибать.

У второго участка есть уклон и есть рельеф. Это может вызвать определенные сложности при расположении фундамента. Сделать типовой фундамент здесь не получится, нужно будет обязательно делать высотную привязку. В то же время, за счет террасирования и разноуровневости, участок может получиться очень интересным с ландшафтной точки зрения. Видно, что участок наклонен в сторону дренажной системы. Если дом разместить на верхней части этого участка, то будет происходить естественное водоотведение.

Также, в отличие от первого участка, со всех сторон находятся соседи, и он не имеет выход в лес. Зато у него очень выгодное расположение с точки зрения сторон света – дом, построенный на этом участке будет светлым и солнечным, а вид из окон будет также очень красивым. 

Для того, чтобы сделать правильный тип фундамента на каждом конкретном участке, мы проводим геологические изыскания и смотрим в разрез грунтов, определяем уровень грунтовых вод, определяем толщину почвенного растительного слоя, узнаем, какие грунты являются несущими, какая у них пластичность.

ЕКАТЕРИНА НООЛЬ: В большинстве случаев, если мы получаем хорошие грунтовые условия - мы можем использовать буронабивные сваи с ростверком – это самый экономичный тип фундамента. Это сваи висящего типа, которые работают от трения грунта. Грунт должен быть плотный, хороший и неводонасыщенный. Если грунтовые условия плохие, – это низкая несущая способность грунтов – то мы используем фундаментную плиту с отсыпкой.